Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 ff. BauGB

Die konkretisierten Sanierungsziele
 

Im April 2005 hat der Stadtrat der Stadt Merseburg den aktualisierten städtebaulichen Rahmenplan für das Gebiet „Innenstadt – Neumarkt“ gebilligt und die konkretisierten Sanierungsziele wie folgt beschlossen:

1. Wiederherstellung und Aufwertung der Bereiche, die in engem Zusammenhang

 zur historischen Bausubstanz stehen,

2. Beseitigung von Baulücken durch Neubau und andere raumschließende

Maßnahmen; Ersatz von funktionell und gestalterisch unbefriedigender

Bausubstanz,

3. Aufwertung der erhaltungsfähigen Altbausubstanz durch Sanierung und

 Modernisierung. Anpassung des erhaltungswürdigen Plattenbaubestandes an

 zukünftige Nutzungsanforderungen durch funktionellen und konstruktiven Umbau,

im Einzelfall auch Ersatz durch neue Bauformen,

4. Verbesserung des Wohnumfeldes,

5. Verringerung der städtebaulich-funktionellen Zäsur durch die Bahntrasse,

6. Aufwertung und Neuanlage von öffentlichen Grünflächen, Grünverbindungen und

Wasserläufen,

7. Steigerung der urbanen Qualitäten der Innenstadt durch ausgewogene Ansiedlung

 und standortgerechte Mischung der Funktionen Handel, Gewerbe, Kultur,

 Tourismus, Freizeit, Wohnen und soziale Betreuung,

8. Barrierefreie Gestaltung der öffentlichen Einrichtungen, des Verkehrsraumes und

 des Wohnens

9. Ausweitung und Aufwertung des innerstädtischen Einkaufsbereiches,

10. Auslagerung störender bzw. nicht innenstadtrelevanter Gewerbebetriebe,

11. Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen in der Innenstadt/Neumarkt,

12. Verbesserung der funktionellen Ausstattung der Schulen,

13. Verbesserung des touristischen und Freizeitangebotes,

14. Verbesserung der stadttechnischen Infrastruktur,

15. Schrittweise Durchsetzung eines neuen Verkehrskonzeptes,

16. Verbesserung des verkehrsbezogenen Wohn- und Arbeitsumfeldes.

Stadtsanierung in Merseburg - was wurde bisher erreicht?
 

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Sanierungsziele verwirklicht. Dank der Unterstützung umfangreicher Städtebaufördermittel der Bundesrepublik Deutschland, des Landes Sachsen-Anhalt und der Stadt Merseburg konnten viele ehrgeizige Projekte im öffentlichen und im privaten Bereich realisiert werden. Der Einsatz der Fördermittel ist überall im innerstädtischen Sanierungsgebiet sichtbar.

Insgesamt ist die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch die Verbesserung der Erschließung, der Gestaltung öffentlicher Räume und die Pflege und Erhaltung des historischen Ortsbildes geprägt. Als bedeutendste Vorhaben sind hier das Thietmar-Forum mit der Platzgestaltung einschließlich Brunnenanlage am Entenplan, das Ständehaus als neues Kongress- und Kulturzentrum, das Domstadt-Kino, die Willi-Sitte-Galerie und die Sanierung mehrerer Domkurien zu nennen.

Aber auch im öffentlichen Straßenraum zeigen sich spürbare Veränderungen: Drei neue Parkplatzanlagen für Gäste und Bürger unserer Stadt entstanden an der Schulstraße, an der Hälterstraße und an der Georgstraße.

Etwa 50 % der öffentlichen Straßen im Sanierungsgebiet wurden saniert und viele Baulücken und Brachflächen konnten beseitigt werden.

Was sind Ausgleichsbeträge?
 

Die Stadt ist gesetzlich verpflichtet, Ausgleichsbeträge zu erheben.

Sie arbeitet dabei eng mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und dem Sanierungsberatungsbüro (SALEG Halle) zusammen.

Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks (Bodenwert ohne Bebauung).

Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht aus der Differenz zwischen Endwert und Anfangswert.

Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich auf die Grundstücksqualität zum Zeitpunkt vor der Einleitung der Sanierung bezieht bzw. auf einen fiktiven Zustand, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.

Der Endwert ist der Bodenwert, der auf den Wertverhältnissen zu einem bestimmten Stichtag basiert, der im Gegensatz zum Anfangswert aber durch Sanierungsmaßnahmen beeinflusst wird. Der Endwert ist also der Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt.

Der Ausgleichsbetrag entspricht ausschließlich der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes. Konjunkturbedingte Änderungen des Bodenwertes sowie Werte, die der Eigentümer zulässigerweise aus eigenen Kräften oder mit eigenen finanziellen Mitteln auf dem Grundstück geschaffen hat, sind selbstverständlich nicht auszugleichen.

Der Ausgleichsbetrag ist keine öffentliche Last und wird auch nicht im Grundbuch vermerkt. Für Grundstücke, die in einem Umlegungsgebiet liegen bzw. lagen, werden keine Ausgleichsbeträge erhoben.

Warum werden Ausgleichsbeträge erhoben?
 

Die Maßnahmen der Städtebauförderung führen in der Regel zu sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen, die im Wesentlichen durch den Einsatz von Fördermitteln, also Mittel der Allgemeinheit bewirkt wurden.

Der Gesetzgeber beabsichtigt damit, die durch Aufwendungen der Allgemeinheit hervorgerufenen Bodenwertsteigerungen nicht bei den Eigentümern verbleiben, sondern damit vor allem die weitere Sanierung finanzieren zu lassen.

Im Sinne des Gleichbehandlungsgrundsatzes müssen Ausgleichsbeträge auch als Ersatz für andere Belastungen verstanden werden, da Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet erheblich von den umfangreichen Städtebaufördermitteln profitieren, aber für die Herstellung, Erweiterung und Verbesserung von Erschließungsanlagen (z. B. Straßen) gemäß § 127 Abs. 2 BauGB keine Beiträge zahlen müssen.

Wann müssen bzw. können Ausgleichsbeträge bezahlt werden?
 

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten, d.h., entweder wenn das Sanierungsverfahren durch Aufhebung der Sanierungssatzung insgesamt abgeschlossen wurde oder wenn die Sanierung für einzelne Bereiche oder Grundstücke für abgeschlossen erklärt worden ist. Die Erhebung erfolgt dann als Verwaltungsakt (Bescheid).

Die Vorteile der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages
 

Es besteht die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen.

Eine solche Ablösung erfolgt durch eine freiwillige Vereinbarung zwischen der Stadt und dem Grundstückseigentümer und hat Vorteile für beide Seiten:

• Der Grundstückseigentümer kann sein Grundstück frei verwerten, da der

Sanierungsvermerk aus dem Grundbuch gestrichen werden kann.

Der Grundstückseigentümer kann zukünftig auf sicherer Grundlage kalkulieren, da

keine Nacherhebungen mehr zu erwarten sind. Er kann Abschläge bis zu 10 % des

Ausgleichsbetrags erwarten, die bei einer Festsetzung mit Bescheid

ausgeschlossen sind.

• Die Stadt kann die erzielten Einnahmen wieder für laufende Sanierungsvorhaben

verwenden, was wiederum allen Bürgern im Sanierungsgebiet zu Gute kommt.

Einnahmen durch Ausgleichsbeträge nach Abschluss der Sanierung müsste die

Stadt dagegen an das Land Sachsen-Anhalt abführen.

Auszüge aus dem Baugesetzbuch

Im Stadtentwicklungsamt der Stadt Merseburg werden Sie gerne ausführlich zu allen Problemen der Stadtsanierung und der Erhebung von Ausgleichsbeträgen beraten.

Ansprechpartner:

Frau Marschal

Tel.:03461 / 445 294

eMail: kerstin.marschal@merseburg.de